Değerli okurlarımız bilindiği üzere, 24.12.2012 tarihli ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile (1 Ocak 2013 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanmıştır) büyükşehirlerde yapılan konutlarda KDV oranı değişmiştir. Gelen sorulardan da anladığımız kadarıyla konuyla ilgili kafalarda birçok soru işareti oluşmuş durumda. Bu yazımızla getirilen yeniliği ve ne anlama geldiğini ele alacağız.

 

Söz konusu Karar ile, net alanı 150 m2'ye kadar konutlardan;

 

- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde, (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmaküzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanununa göre tespit edilen arsa birim m2 değeri,

 

- Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde oran % 8,

- Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde oran %18 olarak uygulanacaktır.

 

Bu kararla getirilen yenilikler neler olmuştur?

 

- öncelikle belirtelim ki, bu karar öncesi 150 m2'nin altındaki tüm konutların teslimi %1 oranında KDV'ye tabi idi. Bu kararla birlikte, büyükşehir belediyesi sınırları içindeki teslimlerde %1 olarak uygulanan bu oran %8 ve %18'e yükseltilmiş olmaktadır. Büyükşehir sayılmayan yerlerde ise yine 150 m2'nin altındaki konutların teslimleri %1 KDV'ye tabi olmaya devam edecektir. Karar sonrası kafalarda sanki tüm konut teslimlerinde oran %18 oldu gibi algılandı ama gerçekte sadece büyükşehir belediyesi sınırları içinde bu oran değişmiştir.

 

- Büyükşehir belediyesi sınırları içinde arsanın birim m2 değeri 500 ile 1000 Türk Lirası olan (1000 Türk Lirası hariç) konutlarda KDV oranı %8'e yükseltilmiş oldu. Konutun kendisinin kaç metrekare olduğunun önemi bulunmamaktadır. Bunun anlamı 1.000 m2'lik bir arsanın değeri 500.000.-TL ile 999.999.-TL arasında olması demektir. 1.000 m2'lik arsanın değeri örneğin 499.999.-TL ise 150 m2'nin altında konut tesliminde oran %1 olacaktır. 500.000.-TL ile 999.999.-TL arasında ise oran %8 olacaktır.

 

- Büyükşehir belediyesi sınırları içinde arsanın birim m2 değeri 1000 Türk Lirası ve üzeri olan konutlarda KDV oranı konutun büyüklüğü dikkate alınmaksızın %18'e yükseltilmiş oldu. Bu durumda 1.000 m2'lik bir arsanın değeri 1.000.000.-TL ve üzerinde ise üzerine yapılan konutların tesliminde KDV oranı her durumda yani konutun büyüklüğüne bakılmaksızın %18'e yükseltilmiş oldu.

 

- Tabi ki bu durumun istisnası da getirilmiş oldu. İstisnadan kasıt ise, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde KDV oranlarının eskiden olduğu gibi 150 m2'nin altındaki konutların tesliminde KDV oranının %1 ve 150 m2'nin üstündeki konutların tesliminde KDV oranının %18 olarak uygulanmaya devam edilecek olmasıdır. Bu durum özellikle TOKİ'ye avantaj sağlayacak olması nedeniyle eleştiri konusu yapılmaktadır. Yani, TOKİ bakımından konutların büyüklükleri 150 m2'nin altında ise KDV oranı %1 olarak uygulanmaya devam edilecektir. özel inşaat işiyle uğraşan firmalar bunun haksız rekabete yol açacağını dile getirmektedirler.

 

- Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan konutlar ile ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi halinde KDV oranları yukarıdaki şartlarda vergiye tabi olacaktır. İnşaatlar, lüks, birinci sınıf, ikinci sınıf, üçüncü sınıf ve basit inşaat olmak üzere beş grupta sınıflandırılmaktadır. Bunlardan lüks ve birinci sınıf inşaatlar için oran yukarıdaki şartlarda %8 ve %18 olmaktadır.

 

Toplamak gerekirse, büyükşehir belediyesi sınırları dışında KDV oranlarında bir değişiklik olmamıştır. Bakanlar Kurulunun bu Kararı ile Katma Değer Vergisinin konusu genişletilmemiştir. Yani, teslimleri KDV'nin konusuna girmeyen konutların teslimleri aynı şekilde KDV'siz işleme tabi tutulacaktır. Bilindiği gibi, ticari olmayan konutların teslimleri KDV'nin konusuna girmemektedir. Yeni getirilen husus, büyükşehir belediyesi sınırları içinde ticari nitelikte olan ve 150 m2'nin altındaki konutların tesliminde KDV oranının %1'den, arsanın birim metrekare değerine göre %8 veya 18'e yükseltilmesidir.