VUK 272'nci Maddesi uyarınca, normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarını genişletmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının maliyet bedeline eklenir.
 

 

Gayrimenkuller kira ile tutulmuş ise veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının işletme hakkı verilmiş ise, kiracı veya işletme hakkına sahip tüzel kişi tarafından yapılan bir ve ikinci fıkralardaki giderler bunların özel maliyet bedeli olarak ayrıca değerlenir. Kiracının veya işletme hakkına sahip tüzel kişinin faaliyetini icra için vücuda getirdiği tesisata ait giderler de bu hükümdedir. 
 

 

Gayrimenkuller veya elektrik üretim ve dağıtım varlıkları için yapılan giderler hem tamir, hem de kıymet artırma giderlerinden terekküp ettiği takdirde, mükellef bu giderlerden maliyet bedeline eklenecek kısmı ayrı göstermek mecburiyetindedir.
 

 

Diğer yandan VUK 327'nci madde uyarınca da, gayrimenkullerin, elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının ve gemilerin iktisadî kıymetlerini artıran ve 272 nci maddede yazılı özel maliyet bedelleri, kira veya işletme hakkı süresine göre eşit yüzdelerle itfa edilir. Kira veya işletme hakkı süresi dolmadan, kiralanan veya işletme hakkı alınan şeyin boşaltılması veya işletme hakkının herhangi bir sebepten sona ermesi halinde henüz itfa edilmemiş olan giderler, boşaltma veya hakkın sona erdiği yılda bir defada gider yazılır.
 

 

VUK 272 ve 327'nci maddeleri uyarınca, VUK 333 sıra numaralı Genel Tebliğinin 1 numaralı eki olan listenin 56'ncı maddesine göre, 'özel maliyetler (kira müddeti belli olmayanlar) 5 yıl içinde ve %20 oranında' amortismana tabi tutulacaktır.   
 

 

Mevcut düzenlemeler uyarınca örneğin 49 yıllığına kiralanan ve kafe olarak işletilen bir gayrimenkulün içine yapılan tadilat giderleri kaç yılda gider yazılabilecektir?
 

 

Yukarıda yer verdiğimiz VUK ve tebliğ düzenlemeleri uyarınca sözleşmede süre bulunması halinde sözleşmede yer alan süre boyunca özel maliyet bedeli giderleştirilecektir. Sözleşmede süre bulunmaması halinde ise 5 yılda gider yazılacaktır. Bu haliyle de düzenleme kendi içinde tutarsız durmaktadır. örneğin, 49 yıllık kullanılacak bir gayrimenkul için sözleşmeye 49 yıllık kiralandığı yazılırsa 49 yılda giderleştirilecek, ancak süre konulmadığında 5 yılda giderleştirilecektir. 
 

 

Bilindiği gibi özel maliyetler daha çok kiralanan yerin eski olması nedeniyle yenilenmesi, dekore edilmesi, kiralayanın kendi ihtiyacına göre gayrimenkulü şekillendirmesi gibi nedenlerle yapılır. Aslında yapılan dekorasyon da çoğunlukla 5 yıl dahi dolmadan tekrar dekore edilir. örneğin, kira sözleşmesinde 49 yıllığına kiralanan bir gayrimenkul belki de bu süre boyunca en az 10 kez dekore edilecektir. İlk dekorasyon için 49 yıl amortisman ayırmak olayın gerçek mahiyeti ile de bağdaşmayacaktır. VUK'da vergilendirmede olayın gerçek mahiyetinin esas olduğu düzenlenmiştir. Sözleşmede 49 yıl yazarken, 49 yılda 10 kez dekorasyon yapılıyor ise olayın gerçek mahiyeti itibariyle ilk dekorasyonu 49 yılda amortismana tabi tutmak yanlış olacaktır. 
 

 

Burada akıllara, ilk dekorasyondan kalan tutarın tamamı ikinci dekorasyon yapıldığında gider yazılmalıdır şeklinde bir düşünce gelebilir.  Bu düşünce de mantıklı gelebilir, ancak olması gereken uygulama, özel maliyetlerin maksimum 5 yılda gider yazılması şeklinde olmalıdır. Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun dahi olsa (örneğin 49 yıl) özel maliyet bedeli 5 yılda gider yazılabilmelidir. 49 yılda gider yazılacağını iddia etmek olayın gerçek mahiyeti ile örtüşmeyecektir.
 

 

1  sıra numaralı Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliği'ne göre; 264 – özel Maliyetler hesabında yer alan değerlerin kira süresi içerisinde, kira süresinin  beş yıldan fazla olması durumunda ise 5 yılda eşit tutarlarla amorti edileceği açıklanmıştır. 
 

 

Ancak, 1  sıra numaralı Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliği düzenlemesinin VUK açısından bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Bu nedenle de, VUK'da değişiklik yapılarak özel maliyetlerin giderleştirilmesinde süre maksimum 5 yılla sınırlandırılmalıdır.