Kira gelirinde vergi avantajı nasıl sağlanır?

KİRA GELİRİ ELDE EDENLER VERGİ AVANTAJI SAĞLAMAK İÇİN GERÇEK GİDERİ Mİ, GÖTÜRÜ GİDERİ Mİ SEÇMELİDİR?

1 Ocak 2017 - 31 Aralık 2017 döneminde beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı elde edenlerin gelirleri için 01-25 Mart 2018 tarihleri arasında gelir vergisi beyannamelerinin verilmesi gerekmektedir. 25 Mart 2018 tarihi hafta sonuna rastladığından beyannameler 26 Mart 2018 Pazartesi akşamına kadar verilebilecektir. Bilindiği gibi kira gelirlerinin vergilendirilmesinde iki yöntem bulunmaktadır. Bunlardan biri gerçek gider yöntemi diğeri ise götürü gider yöntemidir. Bilindiği gibi 2017 gelirlerine uygulanmak üzere götürü gider yönteminde %25 olan oran %15’e düşürüldü. Bu nedenle mükelleflerin gerçek gider yöntemini mi, yoksa götürü gider yöntemini mi seçmesi çok daha önemli oldu. Yazımızda hangi yöntemin seçilmesinin mükelleflerin lehine olacağı ele alınacaktır.

KİRA GELİRİNİN TESPİTİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

● Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

● Gerçek Gider Yöntemi

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Götürü gider yönteminde gider indirimi

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar. Örneğin, işyeri kira geliri ile birlikte hak kira geliri de elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde hak kira geliri yer aldığından dolayı gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, % 15’i oranındaki götürü gideri indirebileceklerdir.

Gerçek gider yönteminde indirilecek giderler

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, brüt kira geliri tutarından aşağıdaki giderlerin gerçek tutarları indirilebilir.

● Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

● Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

● Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

● Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,

● Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2012 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.) Örneğin 500.000 TL’ye alınan bir gayrimenkul için 5 yıl boyunca 25.000.-TL gider yazılabilecektir. 500.000.-TL’ye alınan bir gayrimenkulden aylık 2.000.-TL gelir elde edilmesi halinde gerçek gider yöntemi seçilecek olur ise vergi ödemesi çıkmayacaktır.

İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacaktır.

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller % 5’lik gider indiriminden yararlanamayacaktır.

● Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

● Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar, (Bu harcamalar 2017 takvim yılı için 900 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.)

● Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

● Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

● Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.) Kira geliri elde edenler aynı zamanda kira da ödüyorlar ise gerçek gider yöntemini seçmeleri lehlerine sonuç doğurabilecektir.

Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

● Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

Gerçek gider yönteminde istisnadan yararlanılması halinde indirilecek giderin hesaplanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.

Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat*

Toplam Hasılat

(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat - Konut Kira Geliri İstisnası

Örnek: Mükellef (Ayşe Hanım), sahibi olduğu konutu 2017 yılında kiraya vermiş olup, 32.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef gayrimenkulü ile ilgili olarak, 8.000 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 8.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat = 32.000 – 3.900 = 28.100 TL

İndirilebilecek Gider = (8.000 x 28.100) / 32.000 = 7.025 TL

ZARAR DOĞMASI HALİ

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.

Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.

Bu durumun iki istisnası vardır:

● Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir.

● Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap bedelinin % 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz.

Yazımızda 2017 yılında kira geliri elde edenlerin daha az vergi ödemeleri için hangi yöntemi seçmesi gerektiği ele alınmıştır. Özellikle yeni ve kredi ile alınan gayrimenkullerden elde edilen kira geliri vergilendirilirken gerçek gider yöntemini seçmek daha karlı olabiliyor. Mükellefler hangi yöntemi seçeceklerine karar verir iken, yazımızda gerçek gider yönteminde yer verdiğimiz hangi giderlerin gider olarak düşülebileceğine bakmalı ve ona göre kararlarını vermelidir.