Değerli okurlarımız bilindiği üzere sat kirala yöntemi ile taşınmazların satılıp tekrar kiralanması halinde işlem KDV'den istisnadır. Bunun için KDV Kanununun 17'nci maddesine y bendi eklenmiştir. Ancak uygulamada sat kiralaya konu olan taşınmazın alımında yüklenilen ve indirim konusu yapılan KDV'nin indirim konusu yapılamayacağı yönünde özelgeler verilmektedir. Sat kiralada indirim konusu yapılan KDV'nin düzeltilmesi halinde sat kirala yöntemi mi, yoksa taşınmazı 2 yıl elde tutup satma yöntemi mi daha mantıklı olacaktır? İşte bu soruya yazımızda cevap vereceğiz.

KDV Kanununun 17 4-y) maddesine göre, '21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri' KDV'den istisna edilmiştir.

Ancak bu düzenleme uyarınca taşınmazların satılması halinde bu taşınmazların alımında ödenen KDV indirim konusu yapılmış ise gerekli düzeltme işleminin yapılması gerektiğini Maliye Bakanlığı aşağıdaki özelgeleri ile söylemektedir.

28.05.2014 tarihli Konya Vergi Dairesi Başkanlığı özelgesine göre, 
'… şirketinizce leasing sözleşmesine konu taşınmazın Kanunun 17/4-y maddesinde düzenlenen istisnadan yararlanılarak teslim edilmesi halinde, bu istisna düzenlemesi kısmi istisna niteliğinde olduğundan, taşınmaz nedeniyle yüklenilen KDV lerin Kanunun 30/a maddesi uyarınca indirim konusu yapılmaması, daha önce indirim konusu yapılmış ise istisnanın gerçekleştiği dönem beyannamesinde 'ilave edilecek KDV' satırına yazılmak suretiyle düzeltilmesi gerekmektedir.'

01.11.2013 tarihli Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığı özelgesine göre de,
'… şirketinizce KDV Kanunu'nun 17/4-r maddesindeki istisna şartlarını sağlayan bir taşınmazın aynı Kanunun 17/4-y maddesinde düzenlenen istisnadan yararlanılarak teslim edilmesi halinde, bu kapsamdaki istisna edilmiş işlemler bakımından yüklenilen KDV'lerin indirim konusu yapılıp yapılmayacağına yönelik olarak madde metninde bir düzenleme bulunmadığından, taşınmaz nedeniyle yüklenilen KDV'lerin Kanunun 30/a maddesi uyarınca indirim konusu yapılmaması, indirilmiş ise indirilen KDV'lerin ilgili dönem beyannamesinde hesaplanan KDV'ye ilave edilmek suretiyle düzeltilmesi gerekmektedir.'

KDV 17-4- r bendi düzenlemesi ise aşağıdaki gibidir.

r) Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri. 

İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır. İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.

BU DüZENLEMELER UYARINCA HANGİ İSTİSNADAN YARARLANMAK MANTIKLI OLACAKTIR?
X A.Ş. 30.06.2013 tarihinde hizmet binası olarak kullanmak üzere bir taşınmazı 5.000.000.-TL artı KDV'ye satın almış olsun. Bu işlem nedeniyle X A.Ş.'nin indirim konusu yapabileceği KDV tutarı 900.000.-TL olacaktır. 900.000.-TL KDV'nin tamamının indirim konusu yapıldığını kabul edelim. X A.Ş. bu taşınmazı 05.05.2016 tarihi itibariyle 7.000.000.-TL'ye satmaya ya da sat kirala yapmaya karar vermiş olsun.

- X A.Ş. sat kiralama yapacak olur ise KDV 17-4- y uyarınca 7.000.000.-TL'lik satış için KDV hesaplamayacaktır, fakat bu taşınmazın alımında yüklendiği 900.000.-TL KDV'yi Mayıs/2016 KDV Beyannamesinde 'ilave edilecek KDV' satırına ekleyecektir. Bu halde, 900.000.-TL 2016 hesap dönemi için maliyet olarak kabul edilecektir ve Kurumlar Vergisi oranı %20 olduğundan (900.000x%20=) 180.000.-TL daha az Kurumlar Vergisi ödenecektir. X A.Ş.'nin bu işlem nedeniyle üzerinde kalan yük (900.000-180.000=) 720.000.-TL olacaktır.

-X A.Ş. sat kiralama yapmak yerine KDV 17-4- r uyarınca taşınmazı elden çıkaracak olur ise indirim konusu yapmış olduğu 900.000.-TL'ye herhangi bir işlem yapmayacak ve taşınmazın teslimi nedeniyle herhangi bir vergi de ödemeyecektir. Bu halde firmanın karı 780.000.-TL olacaktır.

Sat kirala yöntemi özellikle zorda kalan şirketlere finansman sağlamak ve taşınmazların gerçek değeri ile bilançoya yansıtılması amacı güdülerek getirilmiş bir düzenleme olmakla birlikte, uygulama da mevcut olan istisnaya göre daha dezavantajlı bir duruma getirilmiştir.

Maliye Bakanlığının vermiş olduğu özelgeler mevcut yasal düzenlemeler uyarınca doğrudur ancak kanunun çıkarılış amacına aykırıdır. Bilindiği gibi kanunlar lafzı ve ruhu ile anlam ifade eder. Burada lafza uyulmakta ancak kanunun ruhu göz ardı edilmektedir. Kanaatimce yasal düzenleme ile bu durum düzeltilmelidir. KDV 17-4- y düzenlemesinde 17-4- r düzenlemesine atıfta bulunmak bu sorunu çözecektir. Aksi halde bu haliyle sat kirala yöntemine göre 2 yıl elde tutup satma yöntemi daha avantajlı olmaktadır.

Konunun Kurumlar Vergisi boyutu da bulunmaktadır ve başka bir yazımızda ele alınacaktır.